All diese Fragen – und noch viele mehr – werden in diesem Blogbeitrag beantwortet, damit Sie bestens vorbereitet in den Ankauf Ihrer Traumimmobilie starten können.
Die folgenden Informationen basieren auf über 10 Jahren Erfahrung im Immobilienbereich sowie mehr als 2.000 Besichtigungsterminen in nahezu allen Regionen Österreichs.
Für Sie als Käufer ist eines entscheidend – und das ist nicht ausschließlich der Preis.
Natürlich spielt der Preis eine wichtige Rolle. Um jedoch einen realistischen Kaufpreis definieren und erfolgreich verhandeln zu können, müssen Sie die Immobilie in rechtlicher und baulicher Hinsicht genau verstehen.
Je mehr Sie über Ihre Wunschimmobilie wissen, desto einfacher wird es, einen fairen Preis zu ermitteln und die gesamte Transaktion sicher und reibungslos abzuwickeln.
In den folgenden Abschnitten zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie auch beim Kauf Ihrer ersten Immobilie strukturiert und professionell vorgehen können – auf Wunsch auch ohne Unterstützung eines klassischen Immobilienmaklers.
Anmerkung:
Wir möchten die Arbeit von Immobilienmaklern nicht grundsätzlich in Frage stellen. Aus unserer Erfahrung empfehlen wir jedoch, sich nicht ausschließlich auf deren Aussagen zu verlassen. Der Makler verdient seine Provision nur im Erfolgsfall also dann, wenn Sie kaufen. Daher besteht naturgemäß ein gewisser Interessenskonflikt.
Zu Beginn steht die Online-Suche nach einer passenden Immobilie. Wir empfehlen, Plattformen zu nutzen, auf denen möglichst viele provisionsfreie Einfamilienhäuser angeboten werden.
Wichtiger als die Plattform ist jedoch die richtige Vorbereitung. Viele Interessenten beginnen mit der Suche, ohne ihre Anforderungen klar definiert zu haben. Besser ist es, sich vorab folgende Fragen zu stellen:
1) Welches maximale Budget steht mir zur Verfügung?
2) Welche Regionen kommen grundsätzlich in Frage?
3) Welche Art von Einfamilienhaus suche ich (Neubau, Bestand, sanierungsbedürftig)?
4) Welche Anforderungen habe ich an Grundstück, Lage und Größe?
Dabei geht es nicht darum, alles bis ins Detail festzulegen, sondern ein erstes Gefühl für die eigene Richtung zu entwickeln.
Ein bewährter Ansatz aus der Praxis ist folgender: Besichtigen Sie zu Beginn bewusst drei unterschiedliche Immobilientypen:
Nach diesen drei Besichtigungen erkennen Sie in der Regel sehr schnell, welcher Käufertyp Sie sind:
Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für Besichtigungstermine. Dokumentieren Sie Ihre Eindrücke und machen Sie sich Notizen.
Ein wichtiger Hinweis aus der Praxis bei der Besichtigung von Einfamilienhäusern:
Wenn Sie Mängel erkennen, fragen Sie nach den Ursachen vermeiden Sie jedoch direkte Kritik vor Ort. Viele Eigentümer haben eine emotionale Bindung zur Immobilie, und ein falscher Einstieg kann die Verhandlungsbasis verschlechtern.
Stellen Sie stattdessen gezielte und sachliche Fragen:
Es kann hilfreich sein, bestimmte Bereiche (z. B. den Zählerkasten) zu fotografieren, um diese später in Ruhe analysieren zu können.
Für eine fundierte Kaufentscheidung benötigen Sie folgende Unterlagen:
✔️ Grundbuchauszug
✔️ Katasterplan
✔️ Flächenwidmungsplan
✔️ Einreichplan mit behördlicher Genehmigung
✔️ Energieausweis
✔️ Benützungsbewilligung oder Fertigstellungsmeldung
✔️ Unterlagen zu Nebengebäuden inklusive Genehmigungen
Es ist völlig in Ordnung, wenn Sie nicht alle Inhalte sofort verstehen. Genau dafür gibt es Experten.
Wir empfehlen folgenden Ablauf:
1) Erste Besichtigung ohne Sachverständigen
2) Alle relevanten Unterlagen anfordern
3) Bei ernsthaftem Interesse einen zweiten Termin mit einem unabhängigen Experten durchführen
Unabhängige Experten sind ein wesentlicher Schlüssel für eine sichere Kaufentscheidung.
Wenn Ihnen ein Gutachten vorgelegt wird, prüfen Sie unbedingt die Unabhängigkeit des Gutachters. Nicht jedes Gutachten ist neutral erstellt.
Der Angebotspreis einer Immobilie entspricht in vielen Fällen nicht dem tatsächlichen Marktwert, sondern einem Wunschpreis des Verkäufers.
Um den realistischen Preis zu ermitteln, können Sie folgende Schritte setzen:
✔️ Vergleich mit tatsächlichen Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien
✔️ Berechnung eines theoretischen Neubauwerts
✔️ Berücksichtigung von Alter, Zustand und notwendigen Investitionen
Als grobe Orientierung kann folgende Berechnung dienen:
Grundstückspreis plus etwa 3.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (abhängig von Ausstattung und Bauweise).
Zusätzlich sollten Sie die Lebensdauer der Bauteile berücksichtigen:
✔️ Technische Anlagen: ca. 30 bis 35 Jahre
✔️ Rohbau: ca. 70 bis 80 Jahre
Auf dieser Basis lässt sich ein realistischer Marktwert ableiten.
Ein Kaufangebot (Kaufanbot) beim Kauf eines Einfamilienhauses sollte gut vorbereitet sein und klare Bedingungen enthalten.
Wir empfehlen:
Nutzen Sie außerdem die Kommunikation mit dem Verkäufer aus der Vorphase:
Wenn Sie bereits viele Fragen gestellt haben, können Sie Ihre Preisvorstellung gut argumentieren.
Wichtig ist, realistisch zu bleiben. Ein zu niedriges Angebot wirkt oft unseriös und kann dazu führen, dass der Verkäufer nicht mehr verhandlungsbereit ist.
Ein Immobilienmakler ist nicht zwingend erforderlich, kann jedoch in bestimmten Fällen hilfreich sein.
Wichtig zu wissen ist, dass Makler häufig als Doppelmakler tätig sind und somit beide Seiten vertreten. In der Praxis ist die Qualität der Beratung jedoch sehr unterschiedlich.
Wenn ein Makler involviert ist, empfehlen wir:
Nur so stellen Sie sicher, dass alle Informationen vollständig und korrekt sind.
Beim Kauf eines Einfamilienhauses in Österreich können Sie als Käufer wählen, ob Sie einen Notar oder einen Rechtsanwalt mit der Vertragserstellung beauftragen.
Wichtig zu wissen:
Wenn ein Rechtsanwalt den Vertrag erstellt, ist zusätzlich eine notarielle Beglaubigung erforderlich.
Die Kosten setzen sich in der Regel wie folgt zusammen:
✔️ Vertragserstellung: ca. 1 bis 1,5 % des Kaufpreises
✔️ Beglaubigung: etwa 400 bis 500 Euro
✔️ Zusätzlich Steuern und Nebenkosten
Der Ablauf ist üblicherweise:
1) Beauftragung des Juristen und Übermittlung aller Unterlagen
2) Erstellung und Prüfung des Vertragsentwurfs
3) Abstimmung mit der finanzierenden Bank
4) Unterzeichnung durch Käufer und Verkäufer
5) Einzahlung des Kaufpreises auf ein Treuhandkonto
6) Schlüsselübergabe
Eine gute Vorbereitung der Unterlagen kann den Prozess deutlich beschleunigen und sogar Kosten reduzieren.
Der Kauf eines Einfamilienhauses ist eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen im Leben, ähnlich wie der Kauf einer Eigentumswohnung. Umso wichtiger ist es, strukturiert und gut vorbereitet vorzugehen.
Wenn Sie die Immobilie genau analysieren, die richtigen Fragen stellen und unabhängige Unterstützung in Anspruch nehmen, erhöhen Sie Ihre Chancen erheblich, eine sichere und wirtschaftlich sinnvolle Entscheidung zu treffen.
So stellen Sie sicher, dass Sie nicht nur Ihre Traumimmobilie finden, sondern diese auch zu einem fairen Preis erwerben.
Mit der richtigen Vorbereitung, einem professionellen Unterlagencheck und einer realistischen Marktwerteinschätzung treffen Sie fundierte Entscheidungen. Die ARU Immobilien GmbH unterstützt Sie dabei mit Erfahrung und Expertenwissen.
