Beim Verkauf einer Immobilie in Österreich stellt sich schnell die Frage nach der steuerlichen Belastung. Grundsätzlich unterliegt der erzielte Gewinn der sogenannten Immobilienertragsteuer, die derzeit mit 30 % besteuert wird. Allerdings gibt es Ausnahmen und Sonderregelungen etwa für selbst genutzte Hauptwohnsitze oder ältere Immobilien , die die Steuerlast deutlich reduzieren oder sogar ganz entfallen lassen können. Ein genauer Blick auf die individuelle Situation lohnt sich daher in jedem Fall.
Die Immobilienertragsteuer in Österreich (ImmoESt) betrifft alle, die einen Immobilienverkauf planen. Seit der Reform im Jahr 2012 und den Änderungen der ImmoESt 2016 ist die Besteuerung klar geregelt – allerdings oft komplex.
In diesem Beitrag erfahren Sie alles Wichtige zur Immobilienertragsteuer Österreich, inklusive Unterschiede zwischen Altvermögen und Neuvermögen, Steuersätzen sowie möglichen Befreiungen.
Mit 1. Jänner 2016 kam es zu wesentlichen Anpassungen bei der Immobilienertragsteuer in Österreich:
→ Der Steuersatz für Neuvermögen wurde von 25 % auf 30 % erhöht
→ Die effektive Steuer für Altvermögen stieg von 3,5 % auf 4,2 %
→ Der Inflationsabschlag beim Immobilienverkauf wurde abgeschafft
Diese Änderungen der ImmoESt 2016 betreffen alle zukünftigen Immobilienverkäufe in Österreich.
Die Immobilienertragsteuer fällt grundsätzlich bei jedem Immobilienverkauf in Österreich an, wenn ein Gewinn erzielt wird.
Dabei ist zu unterscheiden zwischen:
1) Privater Immobilienverkauf
2) Betrieblicher Immobilienverkauf
Die Berechnung und Abfuhr der ImmoESt Österreich erfolgt meist durch den Notar oder Rechtsanwalt direkt an das Finanzamt.
Beim Immobilienverkauf im Betriebsvermögen gilt:
Beim Immobilienverkauf im Betriebsvermögen in Österreich sollte unbedingt ein Steuerberater eingebunden werden.
Beim privaten Immobilienverkauf in Österreich ist entscheidend:
Diese Unterscheidung ist für die Höhe der Immobilienertragsteuer Österreich zentral.
Als Altvermögen gelten Immobilien, die vor dem 01.04.2002 erworben wurden.
Besteuerung Altvermögen (Standardfall):
Typisch für viele ältere Immobilienverkäufe in Österreich
Sonderfall: Umwidmung
Bei Umwidmung (Grünland → Bauland):
→ 40 % Anschaffungskosten
→ 60 % Gewinn
→ 30 % Steuer → 18 % ImmoESt
Neuvermögen Immobilien Österreich
Als Neuvermögen gelten Immobilien, die ab dem 01.04.2002 gekauft wurden.
Berechnung Immobilienertragsteuer Neuvermögen:
Verkaufspreis
– Anschaffungskosten
– Nebenkosten (Notar, Vertrag, Selbstberechnung)
= steuerpflichtiger Gewinn
Darauf fallen 30 % Immobilienertragsteuer in Österreich an.
Nicht jeder Immobilienverkauf in Österreich ist steuerpflichtig. Es gibt wichtige Ausnahmen:
Hauptwohnsitzbefreiung Österreich
Keine ImmoESt fällt an, wenn:
→ die Immobilie 2 Jahre durchgehend ab Kauf als Hauptwohnsitz genutzt wurde
oder
→ innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre durchgehend
Eine der wichtigsten Immobilienertragsteuer Befreiungen in Österreich: Selbst hergestellte Gebäude.
Steuerfrei sind:
Wichtig: Der Grund und Boden bleibt steuerpflichtig.
Weitere Befreiungen Immobilienertragssteuer Österreich:
Beim Verkauf einer Immobilie in Österreich fällt grundsätzlich Immobilienertragsteuer an. In den meisten Fällen beträgt sie 30 % auf den steuerpflichtigen Gewinn. Entscheidend ist dabei, ob es sich um Privat- oder Betriebsvermögen sowie um Alt- oder Neuvermögen handelt.
Für ältere Immobilien können pauschale Sonderregelungen gelten, während bei neueren Objekten der tatsächliche Gewinn berechnet wird. Gleichzeitig gibt es wichtige Ausnahmen, etwa bei selbst genutzten Hauptwohnsitzen, selbst hergestellten Gebäuden oder bestimmten behördlichen Eingriffen. Da die steuerliche Behandlung im Einzelfall stark variieren kann, ist vor dem Verkauf eine genaue rechtliche und steuerliche Prüfung empfehlenswert.
Die Immobilienertragsteuer ist nur ein Teil der Gesamtkosten beim Verkauf. Mit aru my immo verkaufen Sie Ihre Immobilie digital, transparent und ohne klassische Maklerprovision – so behalten Sie den Überblick über Aufwand und Kosten.
